La lettera dell’amministratore che invita il nuovo condomino a saldare i debiti relativi al suo appartamento – somme che possono riferirsi anche all’annualità precedente l’acquisto – è, tra i primi approcci con la compagine condominiale, un classico che spesso riserva spiacevoli sorprese.

Infatti, l’amministratore non può agire contro il precedente proprietario che non ha saldato le spese.

L’unico soggetto contro il quale l’amministratore può agire per l’emissione dello speciale decreto ingiuntivo “condominiale” è chi possiede l’immobile al momento della richiesta, cioè l’attuale proprietario dell’unità immobiliare.

Se i debiti riguardano aspetti antecedenti la compravendita allora il nuovo titolare dell’unità avrà il diritto di rivalersi sul suo predecessore (da ultimo Cassazione 23 luglio 2012 n. 12841).

Per chi acquista, quindi, è impossibile sfuggire all’azione condominiale.

È dunque consigliabile chiedere all’amministratore, in prossimità del rogito, una dichiarazione contenente l’indicazione precisa del debito (o magari la sua assenza). La ragione, al di là degli evidenti motivi di trasparenza, è semplice.

S’è detto che il proprietario ha diritto di rivalersi sul suo dante causa per quanto da lui era dovuto ma non è mai stato versato: la dichiarazione agevola quest’azione. Nel caso della rivalsa, infatti, il problema può nascondersi proprio dietro l’esatta quantificazione della parte di debito riferibile al venditore.